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Immobilienfonds und REITs: häufige Fehler und wie man sie vermeidet

By FastBuySale Newsroom · 9.11.2026 · vor 1 Std.

Worum es geht

Immobilien gelten bei vielen Anlegern als solide Geldanlage. Nicht jeder kann oder will jedoch eine Wohnung kaufen und vermieten. Immobilienfonds und REITs bieten einen Weg, schon mit kleinen Beträgen in Büros, Einkaufszentren, Logistikhallen oder Wohnanlagen zu investieren. Doch die Produkte sind unterschiedlicher, als viele denken, und es gibt typische Fehler, die Geld kosten. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Produkttypen und zeigt, welche Fehler häufig vorkommen und wie Sie sie vermeiden.

Die Produkte im Überblick

Offene Immobilienfonds sammeln Geld von vielen Anlegern und kaufen damit Gebäude. Der Wert der Anteile richtet sich nach Gutachten, die regelmäßig erstellt werden, und schwankt deshalb nur wenig. REITs, kurz für Real Estate Investment Trusts, sind Aktiengesellschaften, die Immobilien besitzen und vermieten. Sie müssen einen Großteil ihrer Gewinne ausschütten und genießen dafür steuerliche Vorteile auf Unternehmensebene. In Deutschland gibt es die REIT-AG seit 2007, verbreiteter sind aber REITs aus den USA, Großbritannien oder anderen Ländern. Immobilien-ETFs bündeln viele börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs in einem Indexfonds. Daneben gibt es geschlossene Immobilienfonds, die heute meist als alternative Investmentfonds angeboten werden und deutlich riskanter sind.

Fehler 1: Die Verfügbarkeit offener Fonds überschätzen

Viele Anleger halten offene Immobilienfonds für so flexibel wie ein Sparbuch. Das stimmt nicht. Seit 2013 gilt in Deutschland für neu erworbene Anteile eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten. Außerdem muss eine Rückgabe zwölf Monate im Voraus unwiderruflich angekündigt werden. Hintergrund sind Erfahrungen aus der Finanzkrise, als mehrere Fonds wegen massenhafter Rückgaben schließen mussten und später abgewickelt wurden. Wer kurzfristig Geld braucht, kann Anteile oft über die Börse verkaufen, muss dann aber unter Umständen einen Abschlag hinnehmen. Die Lösung: Investieren Sie nur Geld, das Sie mehrere Jahre nicht benötigen, und halten Sie einen separaten Notgroschen.

Fehler 2: Hohe Ausgabeaufschläge zahlen

Offene Immobilienfonds werden über Banken oft mit einem Ausgabeaufschlag von bis zu 5 Prozent verkauft. Hinzu kommen laufende Kosten von häufig mehr als einem Prozent pro Jahr. Das kann einen großen Teil der Rendite aufzehren.

Rechenbeispiel: Was der Ausgabeaufschlag kostet

Herr Wagner investiert 10.000 Euro in einen offenen Immobilienfonds mit 5 Prozent Ausgabeaufschlag. Tatsächlich angelegt werden nur rund 9.524 Euro, etwa 476 Euro gehen sofort an die Vertriebsstelle. Erzielt der Fonds 2,5 Prozent pro Jahr, braucht Herr Wagner fast zwei Jahre, nur um den Aufschlag wieder hereinzuholen. Kauft er Fondsanteile dagegen über die Börse oder bei einem Anbieter mit Rabatt, entfällt der Aufschlag ganz oder teilweise. Ein Immobilien-ETF hat keinen Ausgabeaufschlag, nur Ordergebühren und meist niedrigere laufende Kosten. Mit dem Zinseszinsrechner auf dieser Website können Sie die Wirkung unterschiedlicher Kosten über viele Jahre vergleichen.

Fehler 3: REITs für schwankungsarm halten

Weil Immobilien als stabil gelten, erwarten manche Anleger auch bei REITs ruhige Kursverläufe. Doch REITs sind Aktien und werden an der Börse gehandelt. Ihre Kurse können innerhalb weniger Monate um 20, 30 Prozent oder mehr fallen, etwa in der Finanzkrise 2008, im Corona-Crash 2020 oder während des Zinsanstiegs 2022. Wer ein Produkt mit geringen Schwankungen sucht, ist bei REITs falsch. Wer langfristig investiert und Kursrückgänge aushalten kann, kann sie als Beimischung nutzen.

Fehler 4: Das Zinsrisiko unterschätzen

Immobilien und Zinsen hängen eng zusammen. Steigen die Zinsen, werden Finanzierungen teurer, und Investoren verlangen höhere Mietrenditen. Das drückt die Preise von Gebäuden. Bei REITs zeigt sich das sofort im Kurs. Bei offenen Immobilienfonds wirkt es verzögert, weil Gutachter die Werte erst nach und nach anpassen. Einige deutsche offene Immobilienfonds mussten nach dem Zinsanstieg ihre Bewertungen deutlich senken, und Anleger erlitten Verluste, die sie bei diesem Produkt nicht erwartet hatten. Prüfen Sie daher, wie stark ein Fonds verschuldet ist und wie seine Immobilien zuletzt bewertet wurden.

Fehler 5: Sich von hohen Ausschüttungen blenden lassen

REITs schütten einen Großteil ihrer Gewinne aus, Dividendenrenditen von 4 bis 6 Prozent sind nicht ungewöhnlich. Eine hohe Ausschüttung ist aber kein Zeichen für Sicherheit. Sie kann auch daran liegen, dass der Kurs stark gefallen ist, weil der Markt Probleme erwartet, etwa hohen Leerstand oder hohe Schulden. Ausschüttungen können gekürzt werden. Entscheidend ist die Gesamtrendite aus Ausschüttung und Kursentwicklung, nicht die Ausschüttung allein.

Fehler 6: Branchen und Regionen nicht beachten

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Büroimmobilien leiden unter dem Trend zum Homeoffice, Einkaufszentren unter dem Onlinehandel. Logistik, Rechenzentren oder Wohnimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren oft besser entwickelt. Auch die Region spielt eine Rolle: Ein Fonds mit Schwerpunkt auf einer einzigen Stadt oder einem Land ist anfälliger als ein international gestreuter Fonds. Schauen Sie in das Basisinformationsblatt und den Jahresbericht, welche Nutzungsarten und Länder im Portfolio stecken.

Fehler 7: Steuern übersehen

In Deutschland unterliegen Erträge aus Fonds der Abgeltungsteuer. Für Immobilienfonds gibt es aber eine Teilfreistellung: Bei Fonds, die überwiegend in Immobilien investieren, bleiben 60 Prozent der Erträge steuerfrei, bei Fonds mit überwiegend ausländischen Immobilien sogar 80 Prozent. Einzelne REIT-Aktien dagegen werden wie normale Aktien besteuert. Bei ausländischen REITs fällt zudem oft eine Quellensteuer auf Dividenden an, die nur teilweise angerechnet werden kann. Bei US-REITs lässt sich die Quellensteuer mit einem bei der Bank hinterlegten Formular meist auf 15 Prozent begrenzen.

Rechenbeispiel: Teilfreistellung

Frau Schulz erhält aus einem deutschen offenen Immobilienfonds 1.000 Euro Ausschüttung. Wegen der Teilfreistellung von 60 Prozent sind nur 400 Euro steuerpflichtig. Bei 25 Prozent Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag zahlt sie rund 105 Euro. Bekäme sie dieselben 1.000 Euro als Dividende eines REITs, wären die vollen 1.000 Euro steuerpflichtig, und die Steuer läge bei etwa 264 Euro, sofern der Sparerpauschbetrag bereits ausgeschöpft ist.

Fehler 8: Zu viel in Immobilien bündeln

Wer bereits eine eigene Wohnung besitzt, hat oft schon einen großen Teil seines Vermögens in Immobilien. Zusätzliche Immobilienfonds und REITs erhöhen das Klumpenrisiko. Auch umgekehrt gilt: Wer nur Immobilienprodukte hält, profitiert nicht von anderen Anlageklassen. Viele breit gestreute Aktien-ETFs enthalten bereits Immobiliengesellschaften. Ein separater Immobilienbaustein ist deshalb kein Muss, sondern eine bewusste Entscheidung.

Fehler 9: Geschlossene Fonds mit offenen verwechseln

Geschlossene Immobilienfonds, heute meist als Publikums-AIF angeboten, sammeln Kapital für bestimmte Objekte und laufen oft zehn Jahre oder länger. Eine vorzeitige Rückgabe ist in der Regel nicht möglich, und es besteht ein Totalverlustrisiko. Sie sind nicht mit offenen Immobilienfonds vergleichbar und eignen sich nur für erfahrene Anleger, die die Risiken verstehen.

Fehler 10: Die Bewertung nicht hinterfragen

Bei offenen Immobilienfonds stammen die Anteilspreise aus Gutachten. Diese werden nur in Abständen aktualisiert und können Marktbewegungen hinterherlaufen. Ein scheinbar stabiler Kurs bedeutet daher nicht, dass die Gebäude am Markt tatsächlich zu diesem Preis verkauft werden könnten. Wenn REITs mit ähnlichen Immobilien an der Börse deutlich gefallen sind, während ein offener Fonds kaum reagiert, kann das ein Hinweis auf spätere Abwertungen sein. Ein Blick auf die Liquiditätsquote, also den Anteil an Bankguthaben und kurzfristigen Anlagen, zeigt außerdem, wie gut ein Fonds auf Rückgaben vorbereitet ist.

Rechenbeispiel: Die richtige Gewichtung

Familie Hoffmann hat 200.000 Euro Vermögen, davon 150.000 Euro als Eigenkapital in der selbst genutzten Wohnung und 50.000 Euro in einem Depot. Sie überlegt, 20.000 Euro in REITs zu investieren. Damit stünden 170.000 von 200.000 Euro, also 85 Prozent, in Immobilien. Fällt der Immobilienmarkt, träfe es fast das gesamte Vermögen. Ein breit gestreuter Aktien-ETF, der bereits einige Prozent Immobiliengesellschaften enthält, würde das Risiko besser verteilen. Für die Hoffmanns wäre ein zusätzlicher Immobilienbaustein daher eher ungeeignet.

So vergleichen Sie Produkte

Legen Sie für jeden Kandidaten eine kleine Tabelle an: Produkttyp, laufende Kosten, Ausgabeaufschlag, Haltefristen, Nutzungsarten, Länderverteilung, Verschuldungsgrad und Ausschüttungspolitik. So erkennen Sie auf einen Blick, welches Produkt zu Ihren Zielen passt.

Achten Sie zusätzlich auf die Größe des Fonds und die Zahl der Objekte. Ein großer Fonds mit vielen Gebäuden in mehreren Ländern verteilt das Risiko besser als ein kleiner Fonds mit wenigen Objekten, bei denen schon der Auszug eines einzigen großen Mieters spürbare Folgen haben kann.

Checkliste vor dem Kauf

Klären Sie, wie lange Sie das Geld anlegen können. Vergleichen Sie Ausgabeaufschlag und laufende Kosten. Prüfen Sie Verschuldung, Vermietungsquote und Bewertungsentwicklung. Achten Sie auf Nutzungsarten und Regionen. Berücksichtigen Sie Steuern und Quellensteuer. Begrenzen Sie den Immobilienanteil an Ihrem Gesamtvermögen.

Fragen von Leserinnen und Lesern

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Hinweis

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Anlage- oder Steuerberatung. Vergangene Wertentwicklungen sind kein verlässlicher Indikator für künftige Ergebnisse.

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