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Baufinanzierung: Glossar der wichtigsten Begriffe

By FastBuySale Newsroom · 9.11.2026 · vor 2 Std.

Wofür dieses Glossar gedacht ist

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, wird mit vielen Fachbegriffen konfrontiert. In Beratungsgesprächen, Angeboten und Verträgen tauchen Wörter wie Beleihungsauslauf, Sollzinsbindung oder Bereitstellungszinsen auf, die über viele tausend Euro entscheiden können. Dieses Glossar erklärt die wichtigsten Begriffe in alphabetischer Reihenfolge, einfach und mit Beispielen. Es ersetzt keine Beratung, hilft aber dabei, Angebote zu verstehen und die richtigen Fragen zu stellen. Für Rechenbeispiele können Sie den Hypothekenrechner auf dieser Website nutzen.

Anschlussfinanzierung

Wenn die Sollzinsbindung endet, ist das Darlehen meist noch nicht vollständig zurückgezahlt. Für die verbleibende Restschuld braucht man eine Anschlussfinanzierung. Man kann bei der bisherigen Bank verlängern, was als Prolongation bezeichnet wird, oder zu einer anderen Bank wechseln, was Umschuldung heißt. Ein Vergleich lohnt sich, da die Konditionen deutlich variieren können.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung in Deutschland. Die monatliche Rate, die Annuität, bleibt während der Zinsbindung gleich. Sie setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer.

Beispiel: Bei einem Darlehen von 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Jahresrate 5,5 Prozent der Darlehenssumme, also 16.500 Euro oder 1.375 Euro im Monat. Im ersten Monat entfallen davon 875 Euro auf Zinsen und 500 Euro auf die Tilgung.

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag kombiniert eine Sparphase mit einem späteren Darlehensanspruch. Man spart zunächst einen Teil der Bausparsumme an und erhält nach der Zuteilung ein Darlehen zu einem bei Vertragsabschluss festgelegten Zins. Bausparverträge können sich für Menschen eignen, die Zinssicherheit für eine Finanzierung in einigen Jahren wollen. Abschlussgebühren und niedrige Guthabenzinsen sollten in den Vergleich einfließen.

Bauzinsen

Bauzinsen sind die Zinssätze für Immobilienkredite. Sie orientieren sich unter anderem an den Renditen langfristiger Anleihen und an der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Für den einzelnen Kredit spielen zusätzlich Eigenkapital, Bonität, Zinsbindung und Objekt eine Rolle.

Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie ist. Der Beleihungswert ist ein vorsichtig ermittelter Wert, der oft unter dem Kaufpreis liegt. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto geringer das Risiko für die Bank und desto günstiger meist der Zins. Finanzierungen mit sehr hohem Beleihungsauslauf sind teurer.

Bereitstellungszinsen

Banken zahlen ein Darlehen oft nicht auf einmal aus, etwa beim Neubau, wo Rechnungen nach Baufortschritt beglichen werden. Für den noch nicht abgerufenen Teil verlangen viele Banken nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen, häufig einen festen Prozentsatz pro Monat. Bei langen Bauzeiten können sie spürbar ins Gewicht fallen. Fragen Sie nach der bereitstellungszinsfreien Zeit.

Bonität

Die Bonität beschreibt die Kreditwürdigkeit. Banken prüfen Einkommen, Ausgaben, Beschäftigungsverhältnis, bestehende Kredite und Auskünfte von Auskunfteien. Eine gute Bonität verbessert die Chancen auf eine Zusage und günstige Konditionen.

Eigenkapital

Eigenkapital sind eigene Mittel, die in die Finanzierung eingebracht werden, etwa Ersparnisse, Bausparguthaben oder ein eigenes Grundstück. Häufig wird empfohlen, mindestens die Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Auch Eigenleistungen beim Bau können teilweise angerechnet werden.

Disagio

Ein Disagio ist ein Abschlag bei der Auszahlung des Darlehens. Die Bank zahlt zum Beispiel nur 97 Prozent der Darlehenssumme aus, dafür ist der Sollzins niedriger. Für Kapitalanleger kann das steuerlich interessant sein, für Selbstnutzer lohnt es sich seltener.

Effektivzins

Der effektive Jahreszins zeigt die jährlichen Gesamtkosten des Kredits in Prozent. Er berücksichtigt neben dem Sollzins bestimmte weitere Kosten und die Zahlungsweise. Banken müssen ihn angeben. Für den Vergleich verschiedener Angebote ist er aussagekräftiger als der Sollzins.

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen sichert man sich heute einen Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren beginnt. Für die Vorlaufzeit verlangen Banken einen Zinsaufschlag. Das lohnt sich vor allem, wenn man mit steigenden Zinsen rechnet.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register beim Amtsgericht. Darin stehen Eigentümer, Rechte Dritter und Belastungen wie Grundschulden. Eintragungen kosten Gebühren und gehören zu den Kaufnebenkosten.

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und liegt je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Grundschuld

Die Grundschuld ist das übliche Sicherungsmittel einer Baufinanzierung. Sie wird im Grundbuch eingetragen und gibt der Bank das Recht, die Immobilie verwerten zu lassen, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird. Nach vollständiger Rückzahlung kann sie gelöscht oder für eine spätere Finanzierung genutzt werden.

Kaufnebenkosten

Neben dem Kaufpreis fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision an. Zusammen können sie je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen etwa 7 und über 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Beispiel: Beim Kauf einer Wohnung für 400.000 Euro in einem Land mit 5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten und 3,57 Prozent Maklerprovision fallen etwa 42.280 Euro Nebenkosten an.

KfW-Förderung

Die staatliche Förderbank KfW bietet zinsgünstige Kredite und teilweise Zuschüsse, etwa für energieeffizientes Bauen, Sanieren oder den Erwerb von Wohneigentum durch Familien. Die Programme ändern sich regelmäßig. Anträge müssen meist vor Vertragsabschluss oder Baubeginn über die Hausbank gestellt werden.

Notar

In Deutschland muss ein Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden. Der Notar bereitet den Vertrag vor, verliest ihn, veranlasst die Eintragungen im Grundbuch und überwacht die Zahlungsabwicklung. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis.

Restschuld

Die Restschuld ist der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Sie bestimmt, wie hoch die Anschlussfinanzierung ausfallen muss. Je höher die Tilgung, desto niedriger die Restschuld.

Sollzins

Der Sollzins, früher Nominalzins genannt, ist der vereinbarte Zinssatz für das Darlehen ohne weitere Kosten. Er wird für die Dauer der Sollzinsbindung festgeschrieben.

Sollzinsbindung

Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange der Zinssatz unverändert bleibt, häufig 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindungen bieten Planungssicherheit, kosten aber meist einen Zinsaufschlag. Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens haben Kreditnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten.

Sondertilgung

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung neben der regulären Rate. Viele Verträge erlauben jährlich kostenlose Sondertilgungen bis zu einem bestimmten Prozentsatz, etwa 5 Prozent der Darlehenssumme. So sinken Restschuld und Zinskosten.

Tilgung

Tilgung ist der Teil der Rate, der die Schuld verringert. Die anfängliche Tilgung wird in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, verkürzt aber die Laufzeit und senkt die Zinskosten.

Tilgungsplan

Der Tilgungsplan zeigt für jede Rate, wie viel auf Zinsen und Tilgung entfällt und wie hoch die Restschuld ist. Er hilft, die Entwicklung des Kredits nachzuvollziehen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Zahlt man ein Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig zurück, etwa beim Verkauf der Immobilie, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie gleicht den entgangenen Zinsgewinn aus und kann mehrere tausend Euro betragen. Nach Ablauf von zehn Jahren ab Auszahlung entfällt sie bei Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Volltilgerdarlehen

Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Rate so berechnet, dass das Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist. Es gibt keine Restschuld und damit kein Zinsänderungsrisiko. Banken gewähren dafür oft einen Zinsvorteil.

Zinsänderungsrisiko

Das Zinsänderungsrisiko beschreibt die Gefahr, dass die Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung steigen und die Anschlussfinanzierung teurer wird. Es ist umso größer, je höher die Restschuld ist.

Beispiel: Eine Restschuld von 200.000 Euro kostet bei 3 Prozent Zins 6.000 Euro Zinsen im ersten Jahr, bei 5 Prozent bereits 10.000 Euro. Eine höhere Tilgung oder eine längere Zinsbindung senkt dieses Risiko.

Haushaltsrechnung

Banken erstellen vor der Zusage eine Haushaltsrechnung. Darin stehen alle Einnahmen und Ausgaben des Haushalts. Daraus ergibt sich, welche Monatsrate dauerhaft tragbar ist. Als grobe Orientierung gilt oft, dass die Rate nicht mehr als etwa ein Drittel des Nettoeinkommens betragen sollte.

Instandhaltungsrücklage

Wer eine Immobilie besitzt, muss Geld für Reparaturen und Modernisierungen zurücklegen. Bei Eigentumswohnungen gibt es eine gemeinsame Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft, die über das Hausgeld finanziert wird. Diese laufenden Kosten gehören in jede Budgetplanung.

Fragen von Leserinnen und Lesern

Haben Sie eine Frage zur Baufinanzierung? Stellen Sie sie über die Fragen-Seite auf dieser Website.

Hinweis

Dieses Glossar dient der allgemeinen Information und ist keine Finanz- oder Rechtsberatung. Konditionen, Steuersätze und Förderprogramme ändern sich; maßgeblich sind die Angaben der Banken und Behörden.

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