Photo: Vyacheslav Argenberg / Wikimedia Commons, CC BY 4.0, cropped

Mieten oder kaufen mit einfachen Beispielen erklärt

By FastBuySale Newsroom · 9.11.2026 · vor 1 Std.

Worum es geht

Kaum eine Geldfrage wird so emotional diskutiert wie diese: Soll man weiter Miete zahlen oder eine eigene Wohnung oder ein Haus kaufen? Für die einen ist Miete „verschenktes Geld“, für die anderen ist ein Kredit über dreißig Jahre ein unnötiges Risiko. Beide Sichtweisen greifen zu kurz. Finanziell lässt sich die Frage nüchtern beantworten, wenn man die richtigen Kosten vergleicht. Dieser Ratgeber zeigt mit einfachen Zahlen, wie das geht, und nennt die Punkte, die sich nicht in Euro ausdrücken lassen.

Der häufigste Denkfehler

Viele vergleichen die monatliche Kreditrate mit der Miete. Liegt die Rate ähnlich hoch, scheint der Kauf ein gutes Geschäft zu sein, weil man am Ende eine eigene Immobilie besitzt. Das Problem: In der Kreditrate steckt die Tilgung. Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern eine Form des Sparens – sie verwandelt Schulden in Eigentum. Gleichzeitig fehlen in der Rate andere Kosten, etwa für Reparaturen. Wer fair vergleichen will, stellt der Miete nur die Kosten gegenüber, die beim Eigentum tatsächlich verloren sind.

Die verlorenen Kosten beim Eigentum

Zu den unwiederbringlichen Kosten gehören vier Blöcke. Erstens die Zinsen für den Kredit. Zweitens die Instandhaltung: Dach, Heizung, Fenster und Leitungen müssen irgendwann erneuert werden; als grobe Orientierung rechnen viele mit 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Drittens nicht umlagefähige Nebenkosten wie Verwaltergebühren bei Eigentumswohnungen oder die Grundsteuer, die ein Mieter oft über die Betriebskosten zahlt, ein Eigentümer aber direkt. Viertens die Opportunitätskosten: Das Eigenkapital, das in der Immobilie steckt, könnte sonst angelegt werden und Rendite bringen.

Die Kaufnebenkosten

Hinzu kommen einmalige Kaufnebenkosten. In Deutschland sind das die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 Prozent und gegebenenfalls die Maklerprovision. Zusammen sind das häufig 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Dieses Geld ist sofort weg: Wer kurz nach dem Kauf wieder verkaufen muss, verliert es in der Regel vollständig. Deshalb lohnt sich ein Kauf meist nur bei einem langen Zeithorizont.

Rechenbeispiel: Wohnung für 300.000 Euro

Familie Becker möchte eine 80-Quadratmeter-Wohnung für 300.000 Euro kaufen. Die Nebenkosten betragen 30.000 Euro. Sie bringt 90.000 Euro Eigenkapital ein: 30.000 Euro für die Nebenkosten und 60.000 Euro für den Kaufpreis. Den Rest, 240.000 Euro, finanziert sie zu 3,5 Prozent Zins mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Die Monatsrate liegt bei 1.100 Euro. Davon sind im ersten Jahr etwa 700 Euro Zinsen und 400 Euro Tilgung. Eine vergleichbare Wohnung würde 1.000 Euro Kaltmiete kosten.

Die Vergleichsrechnung

Beim Eigentum fallen monatlich etwa 700 Euro Zinsen an. Für Instandhaltung legen die Beckers 200 Euro zurück, für Verwaltung und nicht umlagefähige Kosten weitere 50 Euro. Ihre 90.000 Euro Eigenkapital hätten in einer breit gestreuten Anlage vielleicht 4 Prozent pro Jahr gebracht, das sind 3.600 Euro oder 300 Euro im Monat. Zusammen ergeben sich rund 1.250 Euro verlorene Kosten pro Monat – mehr als die Miete von 1.000 Euro. Rein rechnerisch wäre Mieten im ersten Jahr also günstiger, vorausgesetzt die Familie legt ihr Eigenkapital tatsächlich an. Mit der Zeit verschiebt sich das Bild: Die Zinsen sinken mit jeder Tilgung, während die Miete meist steigt. Und wenn die Immobilie im Wert zulegt, profitiert die Eigentümerin. Mit dem Baufinanzierungsrechner auf dieser Website können Sie die Rate für eigene Zahlen ausrechnen.

Der Kaufpreisfaktor als Schnelltest

Eine einfache Kennzahl ist der Kaufpreisfaktor. Im Beispiel kostet die Wohnung 300.000 Euro, die Jahreskaltmiete läge bei 12.000 Euro. Der Faktor beträgt 25. Viele Fachleute sehen Faktoren bis etwa 20 als eher günstig für den Kauf, Werte über 25 als Hinweis, dass Mieten finanziell attraktiver sein kann. In begehrten Großstadtlagen liegen die Faktoren oft deutlich höher, in ländlichen Regionen niedriger. Der Faktor ersetzt keine genaue Rechnung, hilft aber, Angebote schnell einzuordnen.

Was für den Kauf spricht

Eigentum schützt vor Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigungen. Wer abbezahlt hat, wohnt im Alter fast mietfrei, was die Rente entlastet. Die monatliche Tilgung wirkt wie ein Zwangssparplan: Viele Menschen bauen auf diese Weise mehr Vermögen auf, als sie freiwillig sparen würden. Außerdem kann man die eigenen vier Wände nach Belieben umbauen und gestalten. Und wenn die Preise langfristig steigen, wächst das Vermögen mit.

Was für das Mieten spricht

Mieter bleiben flexibel. Ein Jobwechsel in eine andere Stadt oder eine Trennung ist leichter zu bewältigen. Sie tragen kein Klumpenrisiko, denn ihr Vermögen steckt nicht in einer einzigen Immobilie an einem Ort. Große Reparaturen zahlt der Vermieter. Und das Eigenkapital kann breit gestreut angelegt werden. Der entscheidende Haken: Diese Vorteile zahlen sich nur aus, wenn die Ersparnis gegenüber dem Kauf tatsächlich regelmäßig angelegt und nicht ausgegeben wird.

Rechenbeispiel: Der disziplinierte Mieter

Angenommen, Herr Yilmaz entscheidet sich gegen den Kauf derselben Wohnung. Er legt seine 90.000 Euro an und spart zusätzlich jeden Monat die Differenz zwischen 1.100 Euro Kreditrate plus 250 Euro Eigentümerkosten und seiner Miete von 1.000 Euro, also 350 Euro. Erzielt er im Schnitt 4 Prozent pro Jahr, wächst allein der Startbetrag in 25 Jahren auf etwa 240.000 Euro, und die Sparrate auf zusätzlich rund 180.000 Euro. Ob er damit besser fährt als die Familie Becker mit ihrer abbezahlten Wohnung, hängt davon ab, wie sich Mieten, Immobilienpreise und Zinsen entwickeln. Das Beispiel zeigt aber: Mieten ist nicht „verschenktes Geld“, wenn die Ersparnis konsequent angelegt wird.

Zinsen und Zinsbindung

Die Höhe der Bauzinsen beeinflusst die Rechnung stark. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger verändert bei 240.000 Euro Kredit die jährlichen Zinsen um 2.400 Euro. Wichtig ist auch die Zinsbindung: Wer sich zehn oder fünfzehn Jahre festlegt, hat Planungssicherheit. Nach Ablauf droht aber ein höherer Zins bei der Anschlussfinanzierung. Eine solide Kalkulation prüft deshalb auch, ob die Rate bei einem höheren Zins noch tragbar wäre.

Die persönliche Seite

Neben den Zahlen zählen Lebensumstände. Wie sicher ist der Arbeitsplatz? Planen Sie Kinder, oder ziehen die Kinder bald aus? Möchten Sie in zehn Jahren noch in derselben Stadt leben? Wie viel Freude macht Ihnen Heimwerken, und wie viel Zeit wollen Sie in Eigentümerversammlungen verbringen? Eine Immobilie, die finanziell knapp aufgeht, kann viel Stress verursachen, wenn unerwartete Ausgaben kommen. Eine gute Entscheidung passt zu den Finanzen und zum Leben.

Typische Fehler beim Vergleich

Häufig wird die Instandhaltung vergessen oder zu niedrig angesetzt. Ebenso oft fehlt der Zinsvergleich nach Ablauf der Zinsbindung. Manche rechnen mit stetig steigenden Immobilienpreisen, obwohl Preise auch fallen können. Andere vergessen bei der Mietvariante, dass die Ersparnis angelegt werden muss. Und schließlich wird die Kaufentscheidung oft unter Zeitdruck getroffen, ohne mehrere Objekte und Finanzierungsangebote zu vergleichen.

Förderung und Steuern

Selbstnutzer können in Deutschland unter Umständen staatliche Förderkredite nutzen, etwa Programme der KfW für Familien oder für energieeffiziente Gebäude. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig, daher lohnt ein Blick auf die aktuellen Programme. Steuerlich gilt: Wer selbst in der Immobilie wohnt, kann Kreditzinsen in der Regel nicht absetzen. Dafür ist ein Verkaufsgewinn nach mindestens zehn Jahren Besitz oder bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor normalerweise steuerfrei. Bei vermieteten Immobilien sieht die Rechnung anders aus, weil Zinsen und Abschreibungen als Werbungskosten zählen.

Energie und Sanierung

Ältere Gebäude können hohe Sanierungskosten verursachen, etwa für Heizung, Dämmung oder Fenster. Ein Energieausweis und eine Begutachtung vor dem Kauf helfen, diese Kosten einzuschätzen und in den Vergleich einzubeziehen.

Wer eine ältere Immobilie kauft, sollte deshalb neben dem Kaufpreis ein eigenes Budget für Modernisierungen in den ersten Jahren einplanen, damit die Finanzierung nicht unerwartet knapp wird.

Checkliste

Rechnen Sie die Kaufnebenkosten aus. Bestimmen Sie den Kaufpreisfaktor. Vergleichen Sie Miete mit Zinsen, Instandhaltung, Nebenkosten und Opportunitätskosten. Prüfen Sie, wie lange Sie voraussichtlich bleiben. Simulieren Sie einen höheren Zins nach der Zinsbindung. Behalten Sie eine Notreserve von mehreren Monatsausgaben, auch nach dem Kauf.

Fragen von Leserinnen und Lesern

Haben Sie eine eigene Rechnung, bei der Sie unsicher sind? Stellen Sie Ihre Frage über die Fragen-Seite auf dieser Website.

Hinweis

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine Finanz- oder Immobilienberatung. Alle Zahlen sind vereinfachte Beispiele; tatsächliche Kosten, Zinsen und Renditen weichen ab.

💬 Join the discussion on this article →

Mehr aus Finanzen · Aktuelle Nachrichten · Lokale Angebote ansehen