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Baufinanzierung: Was ist das und wie funktioniert es? Einfach erklärt

By FastBuySale Newsroom · 9.11.2026 · vor 2 Std.

Worum es geht

Für die meisten Menschen ist der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Kaum jemand kann den Kaufpreis aus eigener Tasche zahlen, daher braucht es eine Baufinanzierung. Dieser Ratgeber erklärt, wie eine Baufinanzierung funktioniert, aus welchen Bausteinen sie besteht, worauf Banken achten und wie der Ablauf aussieht. Die Beispiele sind vereinfacht und dienen der Orientierung; konkrete Konditionen hängen von Markt, Bank und persönlicher Situation ab.

Das Grundprinzip

Bei einer Baufinanzierung leiht Ihnen eine Bank, Sparkasse, Versicherung oder Bausparkasse einen großen Betrag, mit dem Sie den Kaufpreis oder die Baukosten bezahlen. Im Gegenzug zahlen Sie über viele Jahre monatliche Raten zurück. Jede Rate besteht aus Zinsen, dem Preis für das geliehene Geld, und Tilgung, dem Teil, der die Schuld verringert. Damit die Bank abgesichert ist, wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Zahlen Sie dauerhaft nicht, kann die Bank die Immobilie im äußersten Fall versteigern lassen.

Die häufigste Form: das Annuitätendarlehen

In Deutschland wird die Baufinanzierung meist als Annuitätendarlehen vergeben. Die Monatsrate bleibt während der Zinsbindung gleich. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, sodass der Zinsanteil schrumpft und der Tilgungsanteil wächst. Die Rate wird über den Sollzins und den anfänglichen Tilgungssatz festgelegt.

Rechenbeispiel: Rate und Restschuld

Familie Schneider kauft eine Wohnung für 400.000 Euro. Mit Kaufnebenkosten von rund 40.000 Euro benötigt sie insgesamt 440.000 Euro. Sie bringt 100.000 Euro Eigenkapital ein und finanziert 340.000 Euro. Bei einem Sollzins von 3,5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergibt sich eine Jahresrate von 5,5 Prozent, also 18.700 Euro oder rund 1.558 Euro im Monat. Nach zehn Jahren Zinsbindung beträgt die Restschuld noch etwa 259.000 Euro. Bei unverändertem Zins wäre der Kredit nach knapp 29 Jahren abbezahlt. Mit dem Hypothekenrechner auf dieser Website können Sie eigene Szenarien berechnen.

Wie sich der Tilgungssatz auswirkt

Wählt Familie Schneider statt 2 Prozent eine anfängliche Tilgung von 3 Prozent, steigt die Monatsrate auf etwa 1.842 Euro. Dafür sinkt die Restschuld nach zehn Jahren auf rund 219.000 Euro, und die Gesamtlaufzeit verkürzt sich auf etwa 22 Jahre. Die Gesamtzinskosten fallen deutlich niedriger aus. Eine höhere Tilgung lohnt sich daher, wenn das Budget sie dauerhaft trägt.

Die Rolle des Eigenkapitals

Eigenkapital ist Geld, das Sie selbst einbringen, zum Beispiel Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere oder ein Grundstück. Es senkt die Kreditsumme und verbessert die Konditionen, weil das Risiko für die Bank sinkt. Viele Fachleute empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten selbst zu tragen, da diese keinen Gegenwert in der Immobilie schaffen. Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital sind möglich, aber teurer und riskanter.

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision hinzu. Die Grunderwerbsteuer legen die Bundesländer fest, sie liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Notar und Grundbuch kosten zusammen oft rund 1,5 bis 2 Prozent. Die Maklerprovision wird bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Insgesamt kommen schnell 7 bis über 12 Prozent des Kaufpreises zusammen.

Was die Bank prüft

Vor einer Zusage prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit und die Immobilie. Sie verlangt Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Angaben zu bestehenden Krediten und eine Auskunft bei Auskunfteien. In einer Haushaltsrechnung stellt sie Einnahmen und Ausgaben gegenüber, um zu sehen, welche Rate dauerhaft tragbar ist. Gleichzeitig ermittelt sie den Beleihungswert der Immobilie anhand von Lage, Zustand, Größe und Vergleichspreisen. Daraus ergibt sich der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Kredit zu Beleihungswert, das den Zins beeinflusst.

Zinsbindung und Anschlussfinanzierung

Bei Vertragsabschluss legen Sie fest, wie lange der Zinssatz gilt, meist zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Weil die meisten Darlehen bis dahin nicht vollständig getilgt sind, braucht man für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Ob diese günstiger oder teurer wird, hängt vom Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt ab. Eine lange Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber meist einen Aufschlag. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung haben Kreditnehmer zudem ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten.

Sondertilgungen und Flexibilität

Viele Verträge erlauben jährliche Sondertilgungen, etwa bis zu 5 Prozent der Darlehenssumme, ohne zusätzliche Kosten. Manche Banken bieten auch die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Laufzeit zu ändern. Solche Optionen geben Spielraum, wenn das Einkommen steigt oder eine Erbschaft eintrifft.

Bausteine einer Finanzierung

Eine Baufinanzierung kann aus mehreren Teilen bestehen. Neben dem Hauptdarlehen der Bank kommen Förderkredite der KfW infrage, etwa für energieeffiziente Gebäude oder für Familien mit Kindern. Einige Bundesländer haben eigene Förderprogramme. Bausparverträge können für einen späteren Teil der Finanzierung Zinssicherheit bieten. Wer Arbeitnehmer-Sparzulage oder Wohnungsbauprämie erhält, kann diese ebenfalls nutzen. Förderanträge müssen oft vor dem Kaufvertrag oder Baubeginn gestellt werden.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Am Anfang steht die Budgetplanung: Wie viel Eigenkapital ist vorhanden, welche Rate ist tragbar, welcher Kaufpreis ergibt sich daraus? Danach folgt die Objektsuche. Hat man eine passende Immobilie gefunden, holt man Finanzierungsangebote ein, vergleicht sie und reicht die Unterlagen ein. Nach der Zusage der Bank wird der Kaufvertrag beim Notar beurkundet. Die Bank zahlt das Darlehen aus, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind, etwa die Eintragung der Grundschuld. Ab der Auszahlung beginnen die Raten.

Typische Risiken

Das größte Risiko ist eine Veränderung der Lebensumstände: Arbeitslosigkeit, Krankheit, Trennung oder die Geburt eines Kindes können das Budget belasten. Planen Sie daher einen finanziellen Puffer ein und wählen Sie eine Rate, die auch bei Einkommenseinbußen tragbar bleibt. Weitere Risiken sind steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung und unerwartete Reparaturen. Eine Risikolebensversicherung kann Angehörige absichern, wenn ein Hauptverdiener stirbt.

Angebote richtig vergleichen

Vergleichen Sie Angebote immer mit denselben Eckdaten: gleiche Darlehenssumme, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung. Entscheidend ist der effektive Jahreszins, weil er neben dem Sollzins weitere Kosten berücksichtigt. Achten Sie außerdem auf Sondertilgungsrechte, die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels, die bereitstellungszinsfreie Zeit und Gebühren. Schon ein Unterschied von 0,2 Prozentpunkten beim Zins kann über zehn Jahre mehrere tausend Euro ausmachen. Bei 340.000 Euro Darlehen entspricht das im ersten Jahr rund 680 Euro.

Bank, Vermittler oder beides

Man kann direkt bei der Hausbank anfragen oder einen Kreditvermittler einschalten, der Angebote mehrerer Banken vergleicht. Vermittler werden meist von der Bank bezahlt, nicht vom Kunden. Ein Vergleich mehrerer Angebote lohnt sich in jedem Fall. Unterschreiben Sie nichts unter Zeitdruck und lassen Sie sich alle Unterlagen vorab aushändigen. Verbraucherzentralen bieten unabhängige Beratung zur Baufinanzierung gegen eine Gebühr an.

Neubau, Kauf oder Modernisierung

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie wird das Darlehen meist in einer Summe ausgezahlt. Beim Neubau erfolgt die Auszahlung in Raten nach Baufortschritt, wodurch Bereitstellungszinsen anfallen können. Bei Modernisierungen kommen neben klassischen Baukrediten auch spezielle Förderkredite infrage, etwa für energetische Sanierungen. Bei älteren Immobilien sollte man außerdem Rücklagen für notwendige Arbeiten einplanen, etwa an Dach, Heizung oder Fenstern.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Mit dem Kauf enden die Ausgaben nicht. Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung, bei Wohnungen das Hausgeld und Energiekosten gehören in die Haushaltsrechnung. Als grobe Orientierung werden für die Instandhaltung oft ein bis zwei Prozent des Gebäudewerts pro Jahr genannt, bei älteren Häusern eher mehr.

Unterlagen für die Bank

Für den Kreditantrag verlangen Banken in der Regel Personalausweis, Gehaltsabrechnungen der letzten Monate, den letzten Einkommensteuerbescheid, Nachweise über Eigenkapital und bestehende Kredite sowie Unterlagen zur Immobilie: Exposé, Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Fotos und bei Wohnungen die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Selbständige müssen zusätzlich Bilanzen oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten Jahre vorlegen. Wer die Unterlagen vollständig vorbereitet, erhält schneller eine Zusage und kann bei Verhandlungen mit dem Verkäufer zügig handeln.

Beispiel: realistische Budgetplanung

Ein Paar verdient zusammen 5.200 Euro netto im Monat und hat 80.000 Euro Erspartes. Es möchte 15.000 Euro als Notreserve behalten. Bleiben 65.000 Euro Eigenkapital. Bei einer tragbaren Rate von 1.700 Euro, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt sich ein Darlehen von etwa 370.000 Euro. Zusammen mit dem Eigenkapital und nach Abzug von Nebenkosten von rund 10 Prozent kann das Paar einen Kaufpreis von ungefähr 395.000 Euro ins Auge fassen.

Fragen von Leserinnen und Lesern

Haben Sie eine Frage zur Baufinanzierung? Stellen Sie sie über die Fragen-Seite auf dieser Website.

Hinweis

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Finanzberatung. Zinsen, Steuersätze und Förderprogramme ändern sich; maßgeblich sind die Angaben der Banken, der KfW und der Behörden.

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