Photo: BSEINDIA / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0, cropped

Baufinanzierung in Österreich und der Schweiz: das Wichtigste

By FastBuySale Newsroom · 9.11.2026 · vor 1 Std.

Worum es geht

Wer in Österreich oder der Schweiz eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, stößt auf Regeln, die sich von Deutschland deutlich unterscheiden. Das betrifft die Kaufnebenkosten, die Art, wie Banken die Leistbarkeit prüfen, die üblichen Zinsmodelle und die Frage, ob ein Kredit überhaupt vollständig zurückgezahlt werden muss. Dieser Ratgeber fasst das Wichtigste für beide Länder zusammen, mit je einem Rechenbeispiel. Er richtet sich an Einheimische ebenso wie an Menschen, die aus Deutschland zuziehen.

Österreich: Eigenkapital und Leistbarkeit

Österreichische Banken verlangen in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, zusätzlich zu den Nebenkosten. Von 2022 bis Mitte 2025 schrieb eine Verordnung der Finanzmarktaufsicht diese Quote sowie eine maximale Schuldendienstquote von 40 Prozent des Nettoeinkommens und eine Laufzeit von höchstens 35 Jahren verbindlich vor. Die Verordnung ist ausgelaufen, die Grundsätze prägen die Vergabepraxis aber weiterhin. Banken erstellen eine Haushaltsrechnung, in der Einkommen, Lebenshaltungskosten, bestehende Kredite und die neue Rate gegenübergestellt werden. Es muss genug Puffer bleiben, auch für steigende Zinsen.

Österreich: Die Nebenkosten

Beim Kauf fallen in Österreich mehrere Nebenkosten an. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent des Kaufpreises. Für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch werden 1,1 Prozent fällig, für die Eintragung des Pfandrechts zugunsten der Bank 1,2 Prozent des Pfandbetrags. Hinzu kommen Kosten für die Vertragserrichtung durch Notar oder Anwalt, oft 1 bis 2 Prozent plus Umsatzsteuer, und gegebenenfalls eine Maklerprovision von bis zu 3 Prozent plus Umsatzsteuer. Für Mietwohnungen gilt seit 2023 das Bestellerprinzip, beim Kauf zahlt jedoch meist der Käufer. Insgesamt sollte man mit rund 9 bis 11 Prozent rechnen. Für Erstkäufer gab es zeitweise Befreiungen von den Eintragungsgebühren; ob solche Regeln aktuell gelten, sollte man vor dem Kauf prüfen.

Rechenbeispiel Österreich

Lisa und Markus kaufen in Graz eine Wohnung für 400.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 14.000 Euro, die Grundbucheintragung 4.400 Euro. Sie finanzieren 320.000 Euro, die Pfandrechtseintragung kostet daher 3.840 Euro. Für Makler rechnen sie mit 14.400 Euro einschließlich Umsatzsteuer, für die Vertragserrichtung mit 7.200 Euro. Die Nebenkosten summieren sich auf rund 43.840 Euro, also knapp 11 Prozent. Ihr Eigenkapital muss demnach etwa 124.000 Euro betragen: 80.000 Euro für den Kaufpreisanteil und den Rest für die Nebenkosten. Bei 3,5 Prozent Fixzins und 30 Jahren Laufzeit liegt die Monatsrate für 320.000 Euro bei etwa 1.437 Euro. Mit 40 Prozent als Obergrenze bräuchten sie ein gemeinsames Nettoeinkommen von rund 3.600 Euro, besser mehr. Den Kreditrechner auf dieser Website können Sie nutzen, um Raten für andere Beträge zu berechnen.

Österreich: Fix oder variabel

Lange waren variable Kredite in Österreich weit verbreitet, deren Zins sich am Euribor orientiert. Als die Zinsen 2022 und 2023 stark stiegen, erhöhten sich die Raten vieler Haushalte spürbar. Seitdem wählen mehr Kreditnehmer Fixzinsen über 10, 15 oder 20 Jahre oder Mischformen. Variable Kredite können bei sinkenden Zinsen günstiger sein, tragen aber das Risiko steigender Raten. Eine Fixzinsbindung bietet Planungssicherheit, ist anfangs oft etwas teurer.

Österreich: Förderungen

Die Bundesländer bieten Wohnbauförderungen an, etwa zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse für Neubau, Kauf und Sanierung. Die Voraussetzungen, darunter Einkommensgrenzen und Energiestandards, unterscheiden sich je nach Land. Ein Blick auf die Seiten der jeweiligen Landesregierung lohnt sich, bevor man den Kredit bei der Bank abschließt.

Schweiz: Eigenkapital

In der Schweiz verlangen Banken mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Davon müssen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises sogenannte harte Eigenmittel sein, also Ersparnisse, Wertschriften, Schenkungen oder Geld aus der Säule 3a. Die restlichen bis zu 10 Prozent dürfen aus der Pensionskasse, der zweiten Säule, stammen. Die Nebenkosten sind in der Schweiz je nach Kanton sehr unterschiedlich; Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren liegen oft zwischen 2 und 5 Prozent und müssen ebenfalls aus eigenen Mitteln bezahlt werden.

Schweiz: Die Tragbarkeitsrechnung

Das zentrale Prüfkriterium ist die Tragbarkeit. Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von meist 5 Prozent auf die gesamte Hypothek. Dazu kommen Nebenkosten für Unterhalt von etwa 1 Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr und die Amortisation. Diese Summe soll höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Durch den hohen kalkulatorischen Zins ist die Hürde deutlich strenger, als es die aktuellen Zinsen vermuten lassen. Das schützt Käufer davor, sich bei steigenden Zinsen zu übernehmen.

Schweiz: Erste und zweite Hypothek

Die Hypothek wird in zwei Teile gegliedert. Die erste Hypothek reicht bis etwa zwei Drittel des Liegenschaftswerts und muss nicht zurückgezahlt werden. Die zweite Hypothek, der Teil zwischen zwei Dritteln und 80 Prozent, muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden, je nachdem, was früher eintritt. Die Amortisation kann direkt erfolgen, indem die Schuld sinkt, oder indirekt, indem Geld in eine verpfändete Säule 3a eingezahlt wird. Die indirekte Variante kann steuerliche Vorteile bieten, weil Schuldzinsen abzugsfähig bleiben und Einzahlungen in die Säule 3a vom Einkommen abgezogen werden.

Rechenbeispiel Schweiz

Familie Meier möchte in der Nähe von Bern ein Haus für 1.000.000 Franken kaufen. Sie bringt 200.000 Franken Eigenmittel ein, davon 120.000 aus Ersparnissen und 80.000 aus der Pensionskasse. Die Hypothek beträgt 800.000 Franken. Die erste Hypothek liegt bei rund 666.667 Franken, die zweite bei 133.333 Franken, die in 15 Jahren zurückzuzahlen ist, also rund 8.889 Franken pro Jahr. Die Tragbarkeitsrechnung: 5 Prozent kalkulatorischer Zins auf 800.000 sind 40.000 Franken, dazu 10.000 Franken Unterhalt und 8.889 Franken Amortisation, zusammen 58.889 Franken. Damit dies höchstens ein Drittel ausmacht, braucht die Familie ein Bruttoeinkommen von rund 176.700 Franken pro Jahr. Die tatsächliche Zinsbelastung ist bei einem Zins von zum Beispiel 1,5 Prozent mit 12.000 Franken viel niedriger, doch die Bank prüft mit dem strengeren Wert.

Schweiz: Hypothekarmodelle

Bei der Festhypothek ist der Zins für eine Laufzeit von meist 2 bis 15 Jahren fixiert. Bei der SARON-Hypothek orientiert sich der Zins am Referenzsatz SARON und wird regelmäßig angepasst. Die variable Hypothek ohne feste Laufzeit ist seltener geworden und meist teurer. Viele Haushalte kombinieren mehrere Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten, um das Zinsrisiko zu verteilen.

Schweiz: Eigenmietwert und Steuern

Wer in der Schweiz im eigenen Haus wohnt, versteuert bisher einen fiktiven Eigenmietwert als Einkommen und darf im Gegenzug Schuldzinsen und Unterhaltskosten abziehen. Die Stimmberechtigten haben 2025 einer Abschaffung dieses Systems zugestimmt; wann die Änderung in Kraft tritt, legt der Bund fest. Mit der Umstellung entfallen auch die meisten Abzüge, was die Rechnung zwischen direkter und indirekter Amortisation verändern kann.

Unterschiede zu Deutschland

In Deutschland wird ein Immobilienkredit fast immer vollständig getilgt, in der Schweiz bleibt oft ein Teil dauerhaft bestehen. Österreich hat ähnliche Nebenkosten wie viele deutsche Bundesländer, aber eine einheitliche Grunderwerbsteuer. In der Schweiz spielt die Altersvorsorge über Pensionskasse und Säule 3a eine größere Rolle bei der Finanzierung. Wer aus Deutschland zuzieht, sollte zudem prüfen, welche Aufenthaltsbewilligung für den Immobilienerwerb nötig ist, denn in der Schweiz gibt es Beschränkungen für Personen im Ausland.

Checkliste für beide Länder

Klären Sie zuerst, wie viel Eigenkapital Sie wirklich haben und welche Teile davon die Bank als harte Mittel anerkennt. Rechnen Sie die Nebenkosten für die konkrete Region aus. Lassen Sie sich von mindestens zwei oder drei Banken oder Vermittlern Angebote machen und vergleichen Sie Zins, Laufzeit, Gebühren und Bedingungen für Sondertilgungen. Prüfen Sie, ob die Rate auch bei einem um zwei Prozentpunkte höheren Zins noch tragbar wäre.

Häufige Fehler

Viele unterschätzen die Nebenkosten oder planen kein Polster für Reparaturen ein. Andere wählen ein variables Modell, ohne zu prüfen, ob sie höhere Raten tragen könnten. In der Schweiz wird der Vorbezug aus der Pensionskasse manchmal eingesetzt, ohne die Folgen für die spätere Rente zu bedenken: Der Vorbezug verringert die Altersleistungen und muss beim Verkauf zurückgezahlt werden.

Fragen von Leserinnen und Lesern

Haben Sie eine Frage zur Finanzierung in Österreich oder der Schweiz? Stellen Sie sie über die Fragen-Seite auf dieser Website.

Hinweis

Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ist keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Regeln, Gebühren und Steuern ändern sich; maßgeblich sind Bank, Behörden und Fachleute vor Ort.

💬 Join the discussion on this article →

🔴 LIVE · Baufinanzierung: all 3 stories →

Mehr aus Finanzen · Aktuelle Nachrichten · Lokale Angebote ansehen